“民法典新设立的居住权制度，将房屋权利在所有权人和居住权人之间进行分配，既可以满足特定群体尤其是老年人等群体的住房需求，又可以使房屋得到充分利用，具有重要的社会意义和制度价值。”

基本案情

王某与吴某育有子女三人：王某甲、王某乙和王某丙。2021年6月8日，王某甲作为甲方，王某、吴某作为乙方，签订了一份房屋转让协议，该协议约定：乙方自愿将登记在王某、吴某名下的一处房屋出售给甲方，房屋用途为住宅，成交价为500元。后双方缴纳了相关税费，但未办理过户登记手续。2022年3月11日，吴某因病去世，王某甲要求王某乙、王某丙协助自己办理房屋过户手续被拒，向濮阳市华龙区法院提起诉讼。

争议焦点

本案的争议焦点为：案涉房屋转让协议是买卖合同还是赠与合同；王某乙、王某丙对该协议是否享有撤销权。案件二审过程中，法官组织当事人进行调解，各方就吴某去世后，王某能否继续在案涉房屋居住的问题进行协商。

案件结果

濮阳市华龙区法院审理该案后，作出一审判决：王某、王某乙、王某丙于判决生效之日起10日内协助王某甲办理案涉房屋的过户登记手续。王某丙、王某乙不服一审判决，提起上诉。二审过程中，经法官主持调解，双方当事人达成调解协议：王某、王某甲、王某乙、王某丙对案涉房屋转让协议的真实性、有效性均予认可；各方均同意按照协议的约定，最终将房屋产权转移登记给王某甲，并为王某办理居住权登记。

关于将房屋产权最终转移给王某甲的具体步骤，各方约定：王某甲、王某乙、王某丙自愿放弃对案涉房屋中吴某份额的继承，由王某一人继承，并在协议生效后10日内，将案涉房屋的产权先行登记为王某单独所有；案涉房屋产权登记为王某单独所有后10日内，由王某与王某甲按照直系亲属买卖的方式，将案涉房屋产权转移登记给王某甲。

此外，各方还约定：案涉房屋产权转移登记至王某甲名下后，王某仍享有居住权直至去世，王某甲配合王某办理房屋居住权登记手续；案涉房屋过户登记及居住权登记的相关税费均由王某甲承担；上述任何一项义务逾期未履行时，王某、王某甲、王某乙、王某丙均有权申请强制执行。

法官说法

居住权是用益物权的一种，民法典设立专门章节规定了居住权。根据民法典的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

本案中，二审法院围绕本案争议焦点，准确适用民法典，通过在案涉房屋上为老人设定居住权，实现定分止争。

厘清案涉协议性质，为设定居住权论证可行性

案涉房屋转让协议是买卖合同还是赠与合同，是本案的争议焦点之一。民法典第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

本案中，王某甲与王某、吴某名义上签订的是房屋转让协议，但双方系父母子女关系，房屋价款仅为500元，远低于案涉房屋的市场价格，有悖于房产交易常理。为查明案件事实，法院合议庭通知王某到庭，王某当庭陈述将案涉房屋过户给王某甲系其与妻子吴某的真实意愿，采用签订房屋转让协议的方式过户是为了节省各项转让费用，王某甲也未实际支付约定的500元房款。王某甲与父母长期共同居住在案涉房屋，对父母履行了赡养义务，王某、吴某的真实意思表示是将案涉房屋赠与王某甲，故王某甲与王某、吴某之间实质为赠与合同关系。鉴于双方真实意思表示不违反法律强制性规定，王某、吴某将案涉房屋赠与王某甲的行为合法有效。

审查王某乙、王某丙是否有撤销权，为设定居住权论证必要性

王某乙、王某丙对案涉房屋转让协议是否享有撤销权，是本案另一争议焦点。民法典第六百六十四条第一款规定：“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。”这一规定明确了赠与人的继承人取得撤销权的条件。本案中，房屋赠与人为王某和吴某，王某当庭陈述自愿将案涉房屋过户给王某甲。吴某因病去世，现有证据不足以证明吴某生前有撤销赠与的意思表示。王某乙、王某丙作为吴某的继承人，未提交证据证明存在取得撤销权的法定情形，故法院对王某乙、王某丙行使撤销权的主张不予支持。

简单否定王某乙、王某丙的撤销权，并不能让二人从内心接受，寻求案结事了的调解方案很必要。合议庭深入调查，得知王某乙、王某丙并不反对将父母的房屋过户给王某甲，但担心房屋过户后被转卖或出租，导致年迈的王某无处居住。合议庭遂参照民法典第一千零四十三条、第一千零九十条的规定精神，提出在案涉房屋上为王某设立居住权，得到了当事人的高度认可。

查明法律文书能否直接设定居住权，为设定居住权论证合法性

在没有合同或者遗嘱的情况下，法院是否可以通过法律文书直接为当事人设立居住权？虽然根据民法典第二百二十九条的规定，人民法院的法律文书可以导致物权的设立、变更、转让和消灭，但当事人若要取得物权，必须符合民法典物权编有关物权取得的具体构成要件。民法典规定的居住权是意定居住权，其设立需要合同或者遗嘱作为原因行为。在缺乏原因行为的情况下，一般不宜直接通过裁判文书为当事人设立居住权。如果当事人在诉讼中达成了设立居住权的合意，可以通过调解书的方式明确一方当事人为另一方设立居住权的义务，但当事人仍然需要办理居住权登记才能取得居住权。

根据民法典第一千零四十三条、第一千零九十条的规定，审理特定类型的家事案件，例如离婚、赡养、抚养纠纷案件时，人民法院综合案件实际情况，经过慎重考量，认为设立居住权相较于给付金钱等方式更明显有利于化解家庭内部矛盾、促进家庭和谐和保护当事人合法权益的，可以根据当事人的申请，通过法律文书确认相对弱势一方当事人享有居住权。需要特别强调的是，法院如果确认当事人享有居住权，应当引导当事人在判决生效后及时办理居住权登记。

典型意义

以规范庭审提升当事人参与感。庭审前，合议庭研判案件涉及的法律关系，敲定案件审理思路；法官助理联系当事人，确定出庭人员，确认当事人是否有新证据、是否需要在庭审中进行证据交换，确保庭审高效进行。开庭过程中，合议庭严格遵循民事诉讼法的相关规定，从宣布法庭纪律、核对当事人及代理人身份、告知合议庭组成及当事人权利义务，到询问当事人是否对审判人员申请回避，各环节推进有序，体现了程序公正，获得了当事人信任。

聚焦查明事实，提升当事人认同感。根据民事诉讼“以庭审为中心”的要求，合议庭通过庭审完成法律事实的查明。庭审中，合议庭精准归纳案件争议焦点，为后续的调查和辩论明确方向；有效引导各方围绕争议焦点展开陈述、举证、质证和辩论，充分尊重当事人发表意见的权利，同时保证不偏离争议焦点，赢得当事人对庭审的认可；通过深入调查，努力还原法律事实，使案情得以清晰呈现，为公正裁判奠定坚实基础；在庭审调查、辩论、调解阶段，多次释明民法典关于居住权的规定，引导双方当事人通过设立居住权保障老人的权益，消除当事人的对抗情绪。

践行“如我在诉”，提升当事人获得感。只有让庭审更有温度，才能获得当事人的认同。本案中，王某年逾九旬，为解决儿女矛盾毅然出庭。合议庭安排足够的时间，让王某充分陈述观点。王某将准备的8页书面意见全部宣读完，感受到了合议庭的尊重和司法的善意。在法庭辩论阶段，合议庭引导当事人避免冗长又伤感情的感性言论和家长里短的陈述，力争和平解纷，修复亲情，促成当事人和解。庭审后，合议庭积极与当地不动产登记中心协调，帮助当事人及时办理居住权登记，促使调解协议在7天内履行完毕。

“夫法之善者，仍在有用法之人，苟非其人，徒法而已。”案件无论大小，都会涉及当事人的人身自由、财产安全、家庭稳定等重要权益，人民法院需要通过一件件“小案”彰显法治的温度和张力。本案承办法官想群众之所想、急群众之所急、解群众之所忧，通过庭审积极回应当事人对案件的关切，创新适用民法典中关于居住权的规定，实质性化解矛盾纠纷，实现了司法对当事人美好生活权益的具象化维护。