（2022）豫高法督110号

　　　　　　　　　　　　　  办理结果：B

尊敬的冯永山委员：

感谢您一直以来对河南法院工作的关心和支持！您在中国人民政治协商会议第十二届河南省委员会第五次会议期间提出《关于治理通过法院判决将违法购买的商品房合法化现象》的提案，提出了一些好的建议。我院对您的提案高度重视，对提案反映的问题、建议进行了认真调查研究。现将办理情况答复如下：

住房问题是民生问题，房地产也是我国支柱产业。在城市化快速发展的过程中，确实出现了如委员反映的“房地产开发中出现挂靠、借用资质开发的现象，不具备房地产开发资质的个人或企业进入到房地产市场。在不具备法律规定的销售情形下，以个人名义销售商品房，严重影响到普通购房者在购买商品房时对开发企业的信任，严重影响到房地产开发、销售的秩序，严重影响到人民群众对国家法律、法规的信任。”

在司法实践中，省法院坚持严格按照法律规定，对不具备资质的企业、个人借用资质签订的建设工程合同一律认定无效。目前，全省法院该裁判标准已经统一。同时，对施工企业出借资质的情况向住建厅发送司法建议，建议行政主管部门视情节轻重，给予限制市场准入、限制工程投标、降低或者取消从业资质、吊销执业资格、没收违法所得、罚款等处罚，同时要求对企业或者个人借用资质投标、违法出借资质列为不良信息，及时向社会公布。针对再审受理和保护购房人利益，研究答复如下。

一、关于省法院受理申请再审案件的管辖问题

我国《民事诉讼法》第206条规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多和当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。在审判实践中，当事人一方人数众多和公民之间的案件大多为劳动争议、损害赔偿、婚姻家庭、民间借贷、邻里纠纷等案件，一般争议标的额不大，法律关系简单，甚至诉讼标的额小于到上一级法院申请再审所需花费的费用。为贯彻立法便于当事人申请再审的目的，进一步减轻其申请再审的诉讼成本，这两类案件当事人申请再审的，可向原审法院提交再审申请书，由原审法院统一接收当事人申请再审材料，并对案件进行审查。
  在上述两种情况下向原审法院申请再审，有以下优点：一是便于当事人申请再审，减轻当事人讼累;二是统一案件入口，避免发生上下级法院重复审查，裁判矛盾的问题;三是便于原审法院掌握本院生效裁判申请再审动态，及时发现问题改进审判质效;四是便于原审法院开展判后释明化解矛盾。通过原审法院对生效判决认定事实，采信证据，适用法律等方面的释明，使当事人理解和接受生效裁判，避免当事人因不理解裁判而盲目申请再审。但生效判决和裁定是由审判委员会讨论后作出的，只能由上一级法院受理当事人的再审申请。

鉴于近几年全省法院民事案件数量持续增长，长期高位运行，若不服二审生效裁判的案件全部交由省法院审查，审限内将无法审查完毕。审查时间过长，会使当事人的权利处于不确定状态。即使原审法院审查后当事人仍不服的，可依据《民事诉讼法》第二百一十六条的规定向人民检察院申请检察监督。目前省法院对当事人不同意原审人民法院审查的案件，根据当事人的申请，省法院予以受理。
　 二、加强规范引领，充分发挥司法裁判引导示范作用

省法院坚持贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，切实保障购房户的刚性需求和开发商的合法利益。目前房地产市场上的各种违法违规乱象较多,出借资质、违法分包转包、串通投标、违规建设等现象不仅会直接侵害群众的切身利益,还会扰乱房地产秩序，引发社会不稳定因素。其中房屋交易中以一房多卖、多头卖房现象较为突出，往往造成开发商、工程承包人、买房人、银行以及其他债权人等多方利益冲突。在司法实践中，面对这种情况下，法院一方面会加强对出卖人进行规制，判令其承担较重的违约责任；另一方面，优先保护买房人的生存权和居住权，根据房屋买卖合同签订时间、房屋交付占有使用情况、买房人是否唯一住房、购房人是否存在过失等情况，综合考虑确定应优先履行的房屋买卖合同，对其他买房人的合法权益通过债权形式予以保护。对于开发商逾期交付、逾期办证等违约情形，省法院在2021年出台了指引全省法院的《会议纪要》，既保护购房户的利益，也保护开发商因疫情、大气污染防治等逾期竣工因素造成的损失。对于目前房地产价格的回落，一些购房户故意断供（不偿还银行贷款），又起诉解除房屋买卖合同的，一般不予支持。针对一房多卖、多头卖房等情况，我们将加强这方面的调研，通过典型案例、裁判指引等方式，明确裁判标准，统一裁判尺度，通过依法裁判树立正确司法价值导向，为购房人合法理性维权提供行为指引，推动建立健康有序的房地产市场交易秩序。我们将通过案例点评、情况通报、会议纪要等方式，强化法律法规的执行力度，不断加强对下级法院的监督指导，推进上述问题彻底解决。

三、建立健全多元化沟通协调和监督机制

房地产行业存在的乱象，有着多方面的复杂原因，人民法院作为最后的权益救济途径，难以发挥事前、事中监管功能。仅靠法院一家，确实难以有效解决房地产行业乱象问题和大量的矛盾纠纷。诚如您在提案中所言，融合社会多方力量形成合力，将是解决房地产行业乱象和矛盾纠纷的有效方式。省法院将积极协调推动建立房地产领域矛盾纠纷多元化解机制，加强与自然资源厅、住建厅、市场管理局等部门的联系，一方面对司法实践中发现的常见、典型问题及时向相关部门发出预警和司法建议，提出应对措施，堵塞制度和机制方面存在的漏洞，避免产生更多纠纷案件；另一方面，深入了解房地产相关政策精神，确保审判结果与党委政府政策精神一致，确保法律效果与社会效果的统一。此外，法院还要积极听取社会各界的意见，主动接受社会各界的监督，有错必纠，切实保护当事人的合法权益不受侵害。

尊敬的冯永山委员，您提出的上述问题和建议，不仅是您对我们工作的关心和支持，也是我们工作的努力方向。您在提案中提到的鑫源公司与崔学明等人案件，涉及一房多卖、个人挂靠企业施工和借用企业资质开发房地产的情形，同时该房产又涉及赠与和抵押权，问题较为复杂。对于挂靠或者借用企业资质的情况，我们一方面认定合同无效，另一方面向有关行政主管部门发出司法建议，用司法手段和行政措施共同规范建筑市场秩序。对于房屋的物权与房屋使用权和居住权发生冲突时，法律从优先保护人民群众基本的生存权出发，平衡各方利益的保护。针对提案提到的问题，我院将作为专门课题研究。下一步，我们将通过情况通报、会议纪要等方式，强化法律法规的执行力度，不断加强对下级法院的监督指导，推进上述问题彻底解决。期待您继续关注河南法院工作，给我们提出更好的意见和建议。

特此答复

河南省高级人民法院

2022年5月16日