感谢执行法官帮我解决了麻烦事，这下我的心里总算踏实了……”4月19日上午，办理完解除预告登记等手续并领取完全部退还的购房款后，申请执行人林某激动地向河南省郑州市惠济区人民法院的执行法官连声道谢。
原来，2019年10月，林某看中了某开发商开发的位于郑州市的一套预售商品房，并打算通过银行按揭贷款的方式付款。选中房子后，林某很快就与开发商签订了《房屋买卖合同》，并办理了《商品房买卖合同》信息备案登记及预告登记。然而，事与愿违，林某支付完首付款、房屋维修基金和登记费等共计19.4万元后，在办理银行贷款时却遭遇了“卡壳”，最终未能获得批准。因为无法继续履行合同，林某便要求与开发商解除合同，并要求退还首付款等。
然而双方经过了多次协商，仍没能达成一致意见。林某无奈之下向法院提起诉讼。在案件审理过程中，双方自愿达成调解协议，约定：1.双方自愿解除所签订的《商品房买卖合同》；2.开发商于2021年3月前配合林某完成《商品房买卖合同》信息备案登记注销手续及预告登记注销手续；3.开发商于合同注销后30个工作内退还林某首付款等共计194503元。
然而调解书生效后，开发商却未能及时履行。林某不得已向惠济法院申请了强制执行。
案件进入执行程序后，执行法官第一时间向被执行人某开发商送达了执行通知书、财产报告令等法律文书，并多次通过上门、电话沟通等方式向某开发商的法定代表人释法明理，详细阐明拒不履行将对其经营等带来的影响，劝说其主动履行生效法律文书所确定的义务。经过执行法官多次细心释法、耐心劝导,被执行人的态度有所转变，表示愿意配合法院执行。随后，在执行法官的努力下，被执行人配合办理了解除预告登记等手续，并在办理完相关手续后将19万余元首付款等退还给了申请执行人林某，至此，案件得以圆满执结，这才出现了文章开头的一幕。
队伍教育整顿开展以来，惠济法院坚持为人民群众办实事、解难题，不断加大执行工作力度，提高执行工作效率，完善执行长效机制，努力兑现胜诉当事人合法权益，不断增强群众的司法获得感、满意度。
【说法】法官提醒买房人:善用预告登记
1.什么是预告登记？
执行法官随后表示，现实生活中，如果我们需要在买卖房屋或者为贷款、借钱等对不动产进行抵押时，因为到登记机构办理相关房产过户、不动产抵押登记往往需要一定的时间，这时如果遭遇无良卖家“一房二卖”，或者迟迟不配合登记，就容易导致被其他权利人抢先，买受人等的权益遭受损害的现象发生。
为此，《民法典》第二百二十一条规定了预告登记制度：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”
2.买房时如何进行预告登记？
在进行预告登记之前，购房者首先要与开发商达成房屋交易的意向，确定开发商拥有《商品房预售许可证》。购房者在确定开发商有商品房预售许可证后，与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。随后购房者就可以到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。办理登记预告时需要提交的材料有：预告登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定等。
如开发商未按约定与买房人共同申请预告登记，买房人可以单方申请预告登记。此时如果出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料。
3. 预告登记有什么作用？
买卖房屋并不是必须要办理预告登记，但办理完预告登记之后，对于购房者而言，房地产开发商等出卖方未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，大大降低了出卖方“一房二卖”等恶意损害其利益的风险。
4.买房时应善用预告登记
法官也提醒，消费者在买房时应选择产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋。同时，买房人也应注意审查房屋的权利状态，确定房屋有无抵押、共有权人是否同意出售、有没有诉讼或法院查封等权利受限情况。还要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人户口，有条件的情况下要亲自实地查验房屋。此外，也要注意尽量缩短交易周期，及时办理产权转移登记，出现纠纷及时主张权利，及时申请诉讼保全。
同时要注意善用预告登记制度，如果买卖房屋后无法立即办理产权转移登记的，买房人可申请预告登记。需要注意的是，在办理了预告登记后，要及时前去登记机构将预告登记转为正式登记，对方不配合的，一定要在90天内起诉、仲裁，立即申请采取保全措施，实现预告登记与保全措施的无缝衔接，从而最大限度保护自身权益不受侵害。
