二审合议庭成员：王春峰  姬秋萍  李丹杰

    案例编写人：洛阳市中级人民法院  王俊霞  王  淅

    典型意义

    在办理业主丁莉敏等诉洛阳尚锦置业有限公司房屋买卖合同纠纷系列案过程中，法官在问题把握上力求“准”，在化解办法上力求“活”，在办案效果上力求“好”，在办案时尽最大努力缓解企业资金压力，引导业主和企业共救，把债权人和业主的损失降到最低，确保双方利益都不受到损害，成功化解了涉及数千名业主的不稳定因素和企业破产的潜在风险，取得了良好的法律效果、社会效果和政治效果。

    法律效果

    一是合理确定违约金起算时间点。本案中，尚锦置业未能按约定提交相关备案资料，配合业主取得房地产权属证书，既有政策调整及规划变更、供电接入等尚锦公司不能预见和控制的原因，但也有自身的一些因素，因此判决尚锦公司承担一定的违约责任。在确定违约金起算时间点上，因正式电投运之后才有条件启动消防验收，正常消防验收需要6-12月的验收、整改周期，因此，需给尚锦公司预留合理的期间。故二审法院在涉案房屋正常供电后为尚锦公司预留10个月的办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间，扣减一定期限计算违约金。

    二是尊重当事人之间的合同约定和意思自治。上诉人与被上诉人签订的《洛阳市商品房买卖合同》约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。一审判决认定尚锦公司于案涉房产“不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助办理不动产权属证书”，该认定期限不确定，判项不具体不明确，予以纠正，二审判决尚锦公司应当按照约定，于一定期限内将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，充分尊重了当事人的合同原意。

    三是强化判决指引作用，促进后续案件调解结案。李莉等诉洛阳尚锦置业有限公司房屋买卖合同案二审判决后，以该判决为指引，引导100余户业主与尚锦置业达成调解或撤诉，化解了一大批纠纷，起到了良好的法律效果。

    社会效果和政治效果

    问题楼盘案件中，人民群众合法权益的实现与开发商的平稳发展密不可分，与社会稳定密切相关。有效化解问题楼盘，是规范房地产市场秩序的一项重要举措，也是维护社会稳定、防范化解重大社会风险的一项重要任务。人民法院作为司法机关，在该系列案的化解办法上力求“活”，准确把握介入时机和双方的利益契合点，协调开发商创新采用以物业费折抵违约金支付，尽最大努力缝合企业资金链，盘活项目，降低损失，既最大限度地维护广大业主的合法权益，又做到依法依规、不留隐患，化解了重大社会风险，维护了社会稳定，实现案件裁判与优化营商环境、“六稳”“六保”政策相契合，达到了业主、开发商、政府“三满意”的社会效果。

    一是满足人民群众核心利益诉求，提升了群众司法满意度。住房问题是民生之要,“住有所居”才能满足人们对美好生活的向往。问题楼盘的存在，受伤害最深的无疑是掏空钱包购房的群众。能否站在维护购房群众利益的立场处理问题，是检验人民法院是否具有“以人民为中心”的政治觉悟和民生情怀的试金石。本案中，人民法院把握人民群众办理房屋权证的核心诉求，没有机械司法、就案办案，而是与业主进行对话，讲清形势，充分尊重群众的知情权，最大限度保障群众利益，确保企业有资金有能力为群众办理产权登记手续。最终促成涉诉的升龙城8号楼、9号楼完成不动产首次登记，具备办证条件，实现了人民群众办理房产权属证书的核心利益诉求，满足了人民群众的迫切愿望，真正践行了司法为民的宗旨。

    二是盘活开发商的资产，实现了“保基本民生”与“保市场主体”的有机统一。要实现全体人民群众的“安居梦”，一个平稳健康发展的楼市必不可缺。升龙城项目系城中村改造项目，尚锦置业负有回迁安置区的建设任务，目前该项目已交房业主近4000户，一期安置房已建成交房，但仍有1600户村民安置未解决。若单纯支持原告诉求，以现金形式支付违约金，将导致开放商资金断裂甚至破产。而创新采取以物业费折抵违约金的形式可以最大限度降低企业的损失，缝合了企业的资金链，盘活了项目，为企业发展带来了转机和生机，维护了房地产行业的平稳有序发展，避免了重大社会风险的发生。

    三是实现多方利益平衡，有效避免了重大社会风险。尚锦置业未能按约定配合业主取得房地权属证书，有政府政策调整及规划变更等尚锦公司不能预见的原因。若该项目破产，一方面，直接影响到几千户业主房产证的办理以及上千户的村民回迁，将会带来极大信访隐患，影响社会稳定。另一方面，也会导致企业相关税费无法补缴，造成极大的经济损失。而该系列案的顺利化解，最终化解了信访隐患，促进了社会稳定，维护了经济利益。