基本案情

    新伍中洛阳置业有限公司（以下简称“新伍中公司”）系中外合资房地产开发企业，开发的项目在建设过程中由于后续建设资金投入跟不上、拖欠工程款等原因，于2014年春节前停工烂尾，停工之前已预售房屋50余套。公司拖欠债务超过1亿元，债权范围涉及金融机构贷款、施工单位工程款、业主购房款、职工工资、税款等。项目停工后，业主因入住无望不愿偿还银行按揭款而面临诉讼、施工单位因拖欠供货商材料款和农民工工资被四处追债，各方债权人经常到当地政府信访，对当地社会稳定造成极大压力。债权人向洛阳中院申请对新伍中公司进行破产重整申请，2016年6月14日，洛阳中院裁定受理债权人的破产重整申请。

    裁判结果

    审理过程中，洛阳中院结合该案具体情况，与管理人共同分析论证，将工作重点聚焦在如何在案涉项目本身利润空间有限的情况下招募到投资人，以及选择怎样的重整方式使重整计划得到大多数债权人的认可。但由于房地产行业的特殊性，投资人不仅要提供偿债资金，还需提供楼盘复工续建资金，加之受目前经济形势下滑以及房地产市场低迷的影响，意向投资人能够拿出的偿债资金有限。期间虽出现几家意向投资人，但经多方协调和近四十轮的磋商谈判，意向投资人的方案仍没有获得大多数债权人的支持。

    合议庭与管理人经过深入分析后认为，债权人之所以不接受意向投资人提出的偿债方案，主要是对于企业资产价值缺乏客观判断，对于偿债率的预期不符合实际。如果经过市场公开竞价，有利于债权人认清现实从而作出理性选择。为此，管理人在合议庭的指导下制定了A、B两个版本的重整计划草案提交债权人会议表决。两方案均采用拍卖破产企业股权的方式，区别在于当拍卖价款降至破产清算条件下的资产对价仍然无人竞买时，按照A方案将不再拍卖，由意向投资人按照不低于清算条件下的对价接盘复建，以建成的房屋抵债；按照B方案将转入清算程序，将拍卖股权转为拍卖资产，以拍卖所得清偿债权，两个方案的利弊也均在计划草案中作了客观说明。最终A方案获得了绝大多数债权人的同意。重整计划批准通过后，管理人按照重整计划确定了投资人，目前项目已经顺利复工。

    典型意义

    本案是人民法院通过破产重整挽救房地产开发企业、盘活烂尾项目的典型案例。房地产企业破产重整涉及购房户、施工单位、农民工、抵押权人等多方利益，以及债权性质认定、房屋权属认定、清偿顺位确定等具体法律问题，与民生保障、社会稳定、城市建设等紧密相关，是对人民法院发挥破产审判职能服务大局能力的充分检验。

    本案中有三点做法为房地产企业重整提供了宝贵经验。一是在面临项目利润空间有限、投资人报价不高与债权人对企业资产价值和清偿率预期过高、不接受投资人投资方案的突出矛盾时，为避免重整失败转入破产清算，洛阳中院坚持市场化导向，充分尊重当事人意思自治，以公开拍卖股权为基础，创新性设计两套重整计划草案提交债权人会议表决，使债权人自己做出了理性选择。二是在处理以房抵债问题时，为达到使所有债权人公平受偿的目的，以房屋尚未交付和登记为依据，将以房抵债合同作为正在履行的合同，由管理人依法解除，将相关债权按其本身债权性质予以认定。三是在处理一房多卖问题时，根据购房时间前后、是否缴足或缴纳大部分房款、是否已办理按揭贷款、是否网签等综合考虑认定，对已缴足全部或大部分房款并办理按揭和网签手续的，将购买时间在先者认定为消费者购房人。对仅交付了定金或者预付款的解除购房合同，购房款按照普通债权清偿，不再交付住房。对被解除以房抵债合同和购房合同的债权人，合议庭和管理人充分做了解释说明，最终取得了大多数债权人的接受和认可，重整计划得以顺利通过并平稳实施。

    新伍中公司重整成功，使50余位购房户的房屋或者购房款得到保障，职工及税收债权得到全额清偿，金融机构债权采取以房抵债方式得到全额清偿，普通债权也得到比破产清算更高的清偿。新伍中公司重整成功有效解决了长期遗留问题，起到了促进社会和谐稳定的积极作用，为营造法治化营商环境做出了积极贡献。