关键词

    民事  联建房  房屋买卖合同  无效

    裁判要点

    购买农村宅基地联建房屋所签订的合同，违反国家法律、法规的禁止性规定，该房屋买卖合同无效。

    相关法条

    《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条

    《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条

    基本案情

    法院经审理查明： 2013年6月10日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，原告购买被告在古吕镇大梁庄《豫新良宛》的商品房一套，该房屋建筑面积126.57平方米，合同约定该套房售价237951.60元，首次付款80000元，2013年6月底再付70000元，扣除押证的30000元，余款57900元于2013年底前付清。待大证下来后，押证30000元一次性付清。后由于该房房产证一直没有办下来。原告多次与被告交涉退房款，被告拒绝退还购房款。为此，原告请求法院依法判令解除合同，退回购房款80000元及利息损失。

另查明，原告系城镇居民，涉案房屋系被告在大梁庄村民组宅基地的联建房屋，无国有土地使用证及预售许可证。

    裁判结果

    新蔡县人民法院2014年5月4日作出（2014）新民二初字第212号民事判决书，判决：原告张留继与被告张金亮签订的豫新良宛房屋买卖合同无效。二、被告张金亮于判决书生效后十日内返还原告张留继购房款80000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。一审宣判后，原、被告均未提起上诉，判决已发生法律效力。

    裁判理由

    法院生效裁判认为:被告所建房屋无产权证明且系在农村集体所有土地上所建房屋，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……。”，故原、被告之间的房屋买卖合同违反国家法律、法规的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故原、被告之间所签订房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告应当返还原告的购房款80000元。原告明知该房屋属农村宅基地房屋，仍与其签订合同，自身存在一定过错，其要求被告赔偿利息损失的请求不予支持。

    所谓联建房，是指在农村集体土地上，取得宅基地使用权的村民与他方合作建造的房屋，本质上属于“小产权房”。

    农民联建房所占用的土地仍是农民集体土地，由于房地的关联性，联建房的买卖，因房屋所在的宅基地涉及到集体土地的转让，必然涉及到集体土地的使用问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。所以，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的房屋转让。

    就本案而言，房屋买卖合同虽然是双方的真实意思表示，但由于双方买卖的是农村房屋，据于农村房屋占用的是宅基地，宅基地是集体组织内部拥有所有权，对农村房屋的买卖，已经改变了农村土地的使用性质，目前国家政策规定明确，城镇居民严禁购买农村的房屋，根据《合同法》第五十二条第五项及《土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效。