一、认定合同有效的时期。

2000年以前，法院意见以认定合同有效为主流。此时期农村房屋的买卖现象虽然常见，但买卖合同多能为当事人双方自动履行，这一阶段发生的诉讼也较少。1992年《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》支出：“房屋买卖系要式法律行为，农村房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中间人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方还应依法办理该项手续后方能认定买卖有效。”虽然该司法解释将办理契税、过户等手续作为买卖合同的有效要件，但仍明确了法院杜农村房屋买卖合同不区分双方身份，均认定有效的态度。

二、多种观点并存的时期。

2000年至2004年左右，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等几份政府文件的出台，从不同角度禁止了城镇居民购买农村房屋。然而，这几份文件并不属于能够作为判断合同效力依据的政策法规，在法律、行政法规没有明确禁止农村房屋买卖的情况下，司法机关认定合同无效缺乏法律依据，对合同是否有效也产生了有效说、无效说、附条件有效、部分有效等多种观点，还存在着对合同效力避而不谈的做法。

三、统一认识，以无效为原则的时期

2004年以后，全国多地法院出台司法解释统一尺度。各司法解释确定的原则与国家政策保持一致，对农村房屋买卖合同依买卖双方的身份为标准进行分类，如果双方均为同一集体组织成员，经过了宅基地审批手续，则认定合同有效；非同一集体组织成员间的农村房屋买卖合同无效。

四、有限制的突破无效原则

自2006年开始，在大量农村房屋买卖合同被认定无效后，无效判决带来的负面效果逐渐显露，法院开始对这种全面无效的做法进行反思。首先，卖房人在巨额拆迁利益的驱动下，主动起诉要求确认合同无效，严重损害了公序良俗和诚实守信的社会道德。其次，房屋买卖行为多发生的时间较长，买受人在房屋内长期居住并维护房屋，且形成了较稳定的社会关系，认定合同无效会打破这种相对稳定的局面，制造不安因素。因此，审判实践开始在无效原则下作出变通，对于具有特殊情形的案件认定合同有效。

我国的实际情况是人多地少，尤其是耕地资源更是宝贵。一户一宅原则是为了保障农民基本的生存问题，如果不禁止土地向城镇居民流动，允许农村房屋交易，后果就是大量失去房屋的农民涌入城市，而当城市无法容纳过多流动人口时，国家为了维护社会稳定可能不得不再给已出卖房屋的农民分配宅基地，额外的宅基来源就只能挤占耕地。

综上所述，在当前阶段，放任农村房屋向城镇居民自由流转不利于保障土地与经济发展的适应性，有害于土地所有权归属国家与集体的二元化基本制度，扰乱国家土地管理秩序，影响社会稳定。基于这一价值判断，城镇居民购买农村房屋危害国家公序，损害社会公共利益，在没有法律明确规定的情况下，仍坚持以认定合同无效为原则。