【案情】

    刘某与其女李某共有一处房产，2010年至2011年期间，李某与其丈夫魏某分三次收受李甲购房款7万元，并于2011年2月4日签订了房产买卖协议，甲方（出卖人）为刘某、李某，乙方（买受人）为李乙、李甲，李甲是李乙的父亲兼法定监护人，协议上有双方的签名捺印。由于该房产系城郊老房子，没有土地使用证和房屋产权证，无法过户，遂约定甲方在协议签订之日将房产交付乙方占有使用，自此房产所有权发生转移，待该村进行规划时，由甲方负责将土地使用证更名为李乙。2012年，刘某以自己不知道该份房产买卖协议为由诉至法院，请求确认房产买卖协议无效。庭审中刘桂香称协议上其本人名字不是自己书写，指印也不是自己所按，但在规定时间内未提交鉴定申请书，也未交纳鉴定费。

    【分歧】

    本案在审理过程中，存在两种意见：

    第一种意见认为，虽然该协议是双方真实意思表示，但双方买卖的是农村房产，房屋建筑在宅基地上，为土地附着物，二者具有不可分离性。房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，因而无效。

    第二种意见认为，《土地管理法》第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该条规定说明法律不禁止农民出卖自己的房屋。本案中的房产买卖协议是双方真实意思表示，不存在以欺诈、胁迫手段损害国家利益等合同无效的情形，也未违反法律、行政法规的强制性规定，因而有效。

    【评析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    一、农村村民房屋可以买卖

   《物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理等法律和国家有关规定。”农村房屋建筑在宅基地上，房屋的买卖与宅基地使用权的转让是一个整体，具有不可分性。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。有观点认为该条规定禁止了农村集体土地使用权的出让、转让和出租，有断章取义之嫌。实际上，该条规定禁止的是农业用地使用权用于非农业建设，目的是防止农业用地的流失，维护我国农业基础的安全。农村的宅基地属于建设用地，非农业用地，农村房产买卖没有改变土地使用权的性质，不能据此认定农村房产买卖协议无效。《土地管理法》第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从该条规定看，法律是允许农村房屋买卖的，只是不允许再次申请宅基地，目的是防止有人借此牟利，损害集体经济组织的利益。

    二、农村房产买卖协议效力认定原则

    从物权法和土地管理法的相关规定可知，法律并不禁止农村房产买卖，但并非所有农村房产买卖协议都是合法有效的。民法通则第六条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”2004年，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”该政策排除了城镇居民在农村购置宅基地的权利，因此，如果是农村居民和城镇居民之间的房产买卖协议，应以认定无效为原则，有效为例外。反之，如果是农村集体经济组织成员之间的买卖协议，由于宅基地使用权没有发生根本性转移，并未损害本集体经济组织的利益，则以认定有效为原则，无效为例外。本集体经济组织与外集体经济组织之间的房屋买卖协议效力，应综合考虑协议签订原因、房屋现状，合同无效对买卖双方的影响等因素来最终认定。

    三、本案中房产买卖协议应认定为有效

    本案中，房产买卖协议的双方原为同一集体经济组织成员，不存在集体土地使用权流转的障碍，符合法律和政策规定。经查实，协议签订系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，涉案房产并不是原告唯一居所，没有追回的必要，买受方在协议签订时已支付相应对价，且在涉案房屋中居住已久，本着维护交易安全稳定和公平、诚实信用等原则，综合考虑双方实际情况，法院认定房产买卖协议有效，符合法律规定和合同法的基本精神。