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【上街】物业纠纷衡平双方举证难

  发布时间:2020-05-12 16:24:26


    近年来,随着房地产市场的迅速发展,物业公司规模也不断扩大,基本上已涉及每个家庭的生活。与此同时,涉物业纠纷也不断增多,法院受理此类物业纠纷案件的数量也不断增加,成为民事案件中数量增幅较大的案件。以河南省郑州市上街区人民法院为例,仅2017年以来受理的物业合同类纠纷达到576件。其主要呈现特点为:

    多为系列案。以物业公司追索物业费纠纷为主,多为采取集中诉讼的方式进行起诉。如2017年8月,一物业服务公司一次性对该小区的62户欠缴物业费的业主提起了诉讼。

    业主抗辩理由类似。主要分为两类:一类是业主对房屋质量和物业服务质量不满意,从而拒交或要求减交物业费;另一类是业主不承认和物业公司的合同关系,部分业主以买过房子没有签订物业服务合同,不承认前期物业合同,或者以没在小区住,没有享受物业服务为由拒交物业费。

    案件审理结果具有群体效应。在发生物业纠纷时,无论自身是否涉诉,业主们通常会产生通过关注他人诉讼来关心自家问题的心理,并形成一定的共识。对裁判结果也会采取“抱团”反应,要么认同接受,要么组团上诉。

    在案件审理过程中,主要存在以下法律难点:

    送达法律文书难。部分业主没有实际入住小区,联系方式变更或者不接电话、不回信息,实际居住地点及工作单位难确定,致使案件只能通过公告方式进行送达,使得案件审限增加,增加了诉讼成本。

    衡平双方举证能力难。无论是业主当被告还是作原告,其举证的比例均普遍偏低,所举证据种类单一,证明力不强。

    认定物业公司是否违约及违约程度难。评价物业公司服务标准是个软性指标,相应的物业管理法中也没有作出具体的评判规定,因此要准确、客观地认定物业公司提供的服务是否构成违约以及违约的程度困难较大。

    为此,笔者提出如下建议:

    加快健全物业纠纷多元化纠纷解决机制。建立物业纠纷诉前沟通机制,建议成立由街道办事处或居委会牵头,涉案物业公司、业主代表以及司法行政部门参加的联席机制,在诉前对物业纠纷进行协调处理,从源头上减少进入法院的诉讼案件。

    加大调解力度。物业管理纠纷是涉群体性纠纷,一味以判决方式结案极易引起业主与物业管理企业矛盾的激化,成为构建和谐社会的不稳定因素,对在诉前达不成的调解意见的在诉讼中也应进一步加大调解力度,尽力化解双方的对立情绪,力争双方达成一致性意见。

    建立类案示范制度。法院在审理同一物业管理企业同一住宅小区的案件时,可先选择一件典型案件先行调解或判决,为其他案件办理明确导向、提供参考,避免同案不同判情况的发生,提高类案办理效率。对恶意欠缴物业费的业主应该依法判令其限期缴纳,并判令其支付违约金或滞纳金;对因物业公司原因导致业主批量诉讼的,可将案件处理结果向房管部门通报,发出司法建议。

责任编辑:张凯甲    

文章出处:人民法院报    


 

 

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